Έχεις ακίνητο που νοικιάζεις σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb, Booking κ.ά.) ή σκέφτεσαι να το δοκιμάσεις; Πρέπει να γνωρίζεις τα νέα μέτρα Airbnb που τίθενται σε ισχύ από 1 Οκτωβρίου 2025, στο πλαίσιο του νόμου 5170/2025. Το άρθρο αυτό δίνει συγκεκριμένα βήματα για να συμμορφωθείς με τις νέες προδιαγραφές για το Airbnb που ισχύουν από την 1 Οκτωβρίου 2025 και να αποφύγεις τα πρόστιμα και άλλες εκπλήξεις.
Τι να θυμάσαι – Τι αλλάζει στα Airbnb από 1 Οκτωβρίου
- Από 1/10/2025 ισχύουν νέες τεχνικές και ασφάλειας προδιαγραφές για βραχυχρόνια μίσθωση.
- Βασικά: το ακίνητο πρέπει να είναι χώρος κύριας χρήσης, να έχει φυσικό φωτισμό/αερισμό και κλιματισμό/θέρμανση σε κάθε υπνοδωμάτιο, πιστοποιημένη ηλεκτρική εγκατάσταση, πυρασφάλεια, ασφάλιση αστικής ευθύνης και πιστοποιητικό απεντόμωσης.
- Θα γίνονται επιθεωρήσεις μετά από ειδοποίηση — και τα πρόστιμα για μη συμμόρφωση είναι σημαντικά.
- Κάνε έλεγχο συμόρφωσης, μάζεψε τα τεχνικά πιστοποιητικά και μίλα με ασφαλιστή για ασφάλεια αστικής ευθύνης Airbnb και ηλεκτρολόγο για να βγάλεις ΥΔΕ.
Τι είναι υποχρεωτικό – Οι βασικές “προϋποθέσεις για Airbnb”
Προτού δούμε τις αλλαγές από τα νέα μέτρα για το Airbnb, θυμήσου ότι ήδη έχεις ορισμένες υποχρεώσεις:
- Καταχώριση του ακινήτου στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) σε κάθε αγγελία
- Δήλωση των εσόδων στην εφορία και απόδοση του Τέλους Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ) στο δημόσιο
- Έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας όταν απαιτείται (π.χ. πάνω από 3 ακίνητα ή παροχή επιπλέον υπηρεσιών)
- Διατήρηση στοιχείων των μισθωτών του ακινήτου βραχυχρόνιας, τήρηση κανόνων υγιεινής και ασφαλή διαχείριση προσωπικών δεδομένων (GDPR).
Αυτές οι υποχρεώσεις συνεχίζουν να ισχύουν πέρα από τα νέα μέτρα.
Οι αλλαγές στη βραχυχρόνια μίσθωση από 1 Οκτωβρίου 2025
Τι προβλέπει ο νέος νόμος 5170/2025 — Νέα μέτρα για βραχυχρόνια μίσθωση
Σύμφωνα με τον Ν.5170/2025, από αυτή την 1 Οκτωβρίου 2025 ενεργοποιούνται συγκεκριμένες τεχνικές, διοικητικές και προδιαγραφές ασφάλειας για το ακίνητο που νοικιάζεις στην βραχυχρόνια:
| Τομέας | Τι απαιτείται | Τι πρέπει να κάνεις | Εκτιμώμενο κόστος |
|---|---|---|---|
| Χώροι κύριας χρήσης | Να είναι κατοικία με ελάχιστο ύψος 2,5 μ. στους βασικούς χώρους | Έλεγξε την οικοδομική άδεια, ζήτησε από μηχανικό ή πολεοδομία επιβεβαίωση. | Εξαρτάται – χρειάζονται παρεμβάσεις ή όχι; |
| Φωτισμός & αερισμός | Τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φως και παράθυρα που ανοίγουν | Υπολόγισε ότι το εμβαδόν του κουφώματος για φωτισμό ≥ 10 % του χώρου, για αερισμό ≥ 5 % | Εξαρτάται – χρειάζονται παρεμβάσεις ή όχι; |
| Θέρμανση & κλιματισμός | Υποχρεωτική θέρμανση και ψύξη (π.χ. air-condition) στα υπνοδωμάτια | Εγκατάστησε κλιματιστικό ή κάνε χρήση φορητού κλιματιστικού. | Αν δεν υπάρχει ήδη – περίπου 250-300€ για κάθε υπνοδωμάτιο |
| Ασφάλιση αστικής ευθύνης για βραχυχρόνια μίσθωση | Ασφαλιστήριο συμβόλαιο για αστική ευθύνη για ατυχήματα/ζημιές | Αγόρασε ασφαλιστήριο ειδικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις, όχι απλή κατοικίας. | Οι τιμές ξεκινούν από 50€ – πάρε προσφορά εδώ. |
| Ασφάλεια ηλεκτρολογικής εγκατάστασης – πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου | Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ) + ρελέ διαρροής | Ανάθεσε σε αδειούχο ηλεκτρολόγο για έλεγχο/βεβαίωση. Αν δεν υπάρχει ρελέ διαρροής, ζήτα εγκατάσταση. | Έκδοση ΥΔΕ, περίπου 70-150€ ανάλογα το ακίνητο Δες εδώ πώς να βγάλεις την ΥΔΕ δωρεάν. Τοποθέτηση ρελέ διαρροής & εργασία ηλεκτρολόγου: 80-200€ |
| Πυροπροστασία | Ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, σήμανση εξόδων | Τοποθέτησε ανιχνευτές καπνού σε υπνοδωμάτια/κουζίνα, πυροσβεστήρα, σήμανση εξόδου/διαφυγής στο ακίνητο. | Ανιχνευτής καπνού: 5-30€ Πυροσβεστήρας: 30-50€ Φωτισμός ασφαλείας: 10-40€ |
| Υγιεινή / απεντόμωση | Πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας | Απεθύνσου σε εταιρεία απεντόμωσης, ζήτα πιστοποιητικό και φύλαξέ το. | Απεντόμωση και μυοκτονία: από 40-60€ ανάλογα τις ανάγκες του κτηρίου |
| Πρώτες βοήθειες | Κουτί πρώτων βοηθειών + λίστα τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης | Αγόρασε κουτί πρώτων βοηθειών και βάλε λίστα τηλεφώνων πίσω από την πόρτα ή στο εγχειρίδιο του σπιτιού. | Kουτί πρώτων βοηθειών 20€ – 60€ |
Ασφάλιση αστικής ευθύνης για AirbnB/Βραχυχρόνια μίσθωση
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης για ιδιοκτήτες Airbnb και άλλων βραχυχρόνιων μισθώσεων δεν είναι απλώς μια καλή ιδέα — από τον Οκτώβριο 2025 καθίσταται νομική υποχρέωση.
Οι καλύψεις που προσφέρουν οι πλατφόρμες, όπως το Airbnb (Aircover) και η Booking, δεν σε καλύπτει όσον αφορά το νόμο. Ο λόγος είναι ότι δεν παρέχεται από νομίμως αδειοδοτημένη ασφαλιστική εταιρεία στην Ελλάδα. Επιπλέον εάν το ακίνητο δέχεται και απευθείας κρατήσεις, η ασφάλεια μέσω της εκάστοτε πλατφόρμας δε δύναται να έχει ισχύ σε κράτηση που ήρθε από διαφορετικό κανάλι.
Οι περισσότερες ελληνικές ασφαλιστικές εταιρείες παρέχουν προγράμματα κάλυψης κατοικίας για βραχυχρόνια μίσθωση. Είναι συνήθως έτοιμα πακέτα με διαφορετικό ύψος καλύψεων. Ο νόμος δεν ορίζει ελάχιστο όριο κάλυψης για κάθε κατηγορία κάλυψης, οπότε εξαρτάται από τη δική σου προτίμηση.
Τι περιλαμβάνει η ασφάλεια αστικής ευθύνης για Airbnb
Η ασφάλιση αστικής ευθύνης για τη βραχυχρόνια μίσθωση καλύπτει ατυχήματα επισκεπτών μέσα στο κατάλυμα, εφόσον οφείλονται σε παραλείψεις ή ζημιές που σχετίζονται με τη χρήση του ακινήτου. Συγκεκριμένα, καλύπτει:
- Σωματικές βλάβες και υλικές ζημιές που μπορεί να συμβούν λόγω ατυχήματος, για το οποίο θεωρείται υπεύθυνος ο οικοδεσπότης/διαχειριστής ή το προσωπικό του.
- Ατυχήματα από πυρκαγιά, έκρηξη, διαρροή σωληνώσεων ή χρήση ανελκυστήρα, εφόσον οφείλονται σε υπαιτιότητα του οικοδεσπότη.
- Ατυχήματα κατά τη συντήρηση ή επισκευές
- Ατυχήματα από τη χρήση πισίνας
Με απλά λόγια: σε προστατεύει οικονομικά από απαιτήσεις αποζημίωσης που διαφορετικά θα έπρεπε να πληρώσεις από την τσέπη σου.
Τι δεν καλύπτει η ασφάλεια για Airbnb;
Η ασφάλεια για την αστική ευθύνη ιδιοκτήτη ακινήτου δεν καλύπτει:
- Ζημιές ή σωματικές βλάβες που προκλήθηκαν εσκεμμένα.
- Ατυχήματα που προκύπτουν από παράνομες ή αξιόποινες πράξεις, καθώς και από βαριά αμέλεια ή δόλο.
- Περιστατικά που σχετίζονται με μέθη ή χρήση ναρκωτικών ουσιών.
- Ατυχήματα κατά τη διάρκεια πλημμύρας, καταιγίδας, σεισμού ή άλλωv φυσικώv φαιvoμέvωv πoυ συvιστoύv αvωτέρα βία.
- Επαγγελματική ευθύνη.
- Διαφυγόντα κέρδη, έμμεσες, απoθετικές ζημιές (το διαφυγόν κέρδος) πάσης φύσεως και κάθε είδους χρηματική ικανοποίηση σύμφωνα με τα άρθρα 931 & 932 του Αστικού Κώδικα.
- Όσα εξαιρούνται στους όρους του ασφαλιστηρίου συμβολαίου.
Τι πρέπει να προσέξεις για την ασφάλεια αστικής ευθύνης Airbnb;
Στην περίπτωση που είσαι διαχειριστής και όχι ιδιοκτήτης του ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης τότε θα πρέπει να είσαι ο κύριος ασφαλιζόμενος ανεξάρτητα αν το ίδιο ασφαλιστήριο συμβόλαιο παρέχει κάλυψη και σε άλλο πρόσωπο, π.χ. τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που δεν είναι διαχειριστής.
Επίσης στην περίπτωση που έχεις περισσότερα από ένα ακίνητα στην ίδια διεύθυνση, για παράδειγμα 2 διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο, τότε μπορείς να τα καλύψεις στο ίδιο ασφαλιστήριο.
Προσοχή η ασφάλεια αστικής ευθύνης για βραχυχρόνια μίσθωση δεν υποκαθιστά/υποκαθίσταται (από) την ασφάλεια σπιτιού/κατοικίας. Η ασφάλεια κατοικίας είναι τελειώς διαφορετική και καλύπτει μεταξύ άλλων ζημιές από φυσικά φαινόμενα, πυρκαγιά, σεισμό και συνίσταται σε κάθε ιδιοκτήτη ακινήτου.
Αν θέλεις προσφορά για ασφάλεια σπιτιού μέσα σε λίγα λεπτά δες εδώ.
Κόστος ασφάλειας Airbnb – πάρε προσφορά
Τα συμβόλαια αστικής ευθύνης για βραχυχρόνια μίσθωση είναι ετήσια και ξεκινούν από 50€. Οι τιμές ανεβαίνουν ανάλογα με το ποσό κάλυψης και απαλλαγής που θα επιλέξεις, όπως και αν θέλεις επιπλέον καλύψεις.
Οι επιπλέον καλύψεις μπορεί να είναι τροφική δηλητηρίαση των πελατών του καταλύματος, κλοπή/ απώλεια των αποσκευών και λοιπών αντικειμένων των πελατών του καταλύματος, εργοδοτική ευθύνη του ασφαλισμένου κτλ.
Αν θέλεις να πάρεις προσφορές για αστική ευθύνη βραχυχρόνιας μίσθωσης, εισήγαγε τα στοιχεία σου παρακάτω για να επικοινωνήσουμε μαζί σου.
Χρήση ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση (AirBnb, Booking κτλ.)
Το σπίτι που νοικιάζεις στη βραχυχρόνια πρέπει να είναι δηλωμένο ως κατοικία (κύριας χρήσης). Επίσης οι βασικοί χώροι του ακινήτου (υπνοδωμάτια, σαλόνι, κουζίνα, γραφεία) θα πρέπει να έχουν ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,5 μέτρων. Δεν υπάρχει προς το παρόν κάποιος περιορισμός/διευκρίνιση για τους βοηθητικούς χώρους (διάδρομοι, τουαλέτες, αποθήκες, πάρκινγκ κτλ.
Ο έλεγχος γίνεται μέσω οικοδομικής άδειας. Αν έχεις αμφιβολίες απευθύνσου σε μηχανικό ή στη πολεοδομία για να εξετάσεις αν πληρεί το ακίνητο Airbnb τις τεχνικές προδιαγραφές.
Αν το ακίνητό σου δεν είναι κύρια χρήσης ή δεν ικανοποιεί κάποιες από τις προδιαγραφές τότε θα πρέπει να εξετάσεις αν μπορείς να κάνεις τις κατάλληλες αλλαγές, στη χρήση ή στο ίδιο το ακίνητο, για να συνεχίσεις να το νοικιάζεις στη βραχυχρόνια.
Προδιαγραφές για φωτισμό και αερισμό
Τουλάχιστον τα υπνοδωμάτια πρέπει να έχουν φυσικό φωτισμό και αερισμό από παράθυρο που βρίσκεται σε εξωτερικό τοίχο ή στην οροφή. Το μέγεθος τους κουφώματος για τον φωτισμό πρέπει να είναι τουλάχιστον ίσο με 10% του εμβαδού του υπνοδωματίου. Αντίστοιχα για τον αερισμό το άνοιγμα του κουφώματος να είναι τουλάχιστον ίσο με 5% του εμβαδού του υπνοδωματίου.
Πρακτικά σε ένα υπνοδωμάτιο 10 τ.μ. το κούφωμα θα πρέπει να είναι τουλάχιστον 1τ.μ. (10%) και το άνοιγμα του κουφώματος να είναι 0,5 τ.μ. για παράδειγμα όταν αναφερόμαστε σε επάλληλα κουφώματα.
Προδιαγραφές για θέρμανση & κλιματισμό
Οι επισκέπτες πρέπει να έχουν δυνατότητα θέρμανσης τον χειμώνα και ψύξης το καλοκαίρι στα υπνοδωμάτια. Ένα απλό air-condition καλύπτει την υποχρέωση.
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει η δυνατότητα τοποθέτησης εξωτερικής μονάδας κλιματιστικού τότε μπορείς να χρησιμοποιήσεις φορητό κλιματιστικό.
Ασφάλεια ηλεκτρολογικής εγκατάστασης – πιστοποιητικό ηλεκτρολόγου
Το ακίνητο βραχυχρόνιας μίσθωσης θα πρέπει να έχει ασφαλή ηλεκτρολογική εγκατάσταση με κάποιες ελάχιστες προϋποθέσεις, δηλαδή την ύπαρξη ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακού.
Τα παραπάνω βεβαιώνονται από την Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη (ΥΔΕ) που είναι ένα υποχρεωτικό έγγραφο που πιστοποιεί ότι η ηλεκτρική εγκατάσταση ενός ακινήτου είναι ασφαλής και συμμορφώνεται με τις ισχύουσες νομοθετικές διατάξεις και πρότυπα.
Η ΥΔΕ εκδίδεται από αδειούχο ηλεκτρολόγο και έχει συγκεκριμένη διάρκεια ισχύος, η οποία είναι συνήθως 14 χρόνια για κατοικίες.
Ουσιαστικά, αν έχεις καινούργιο ακίνητο κατασκευασμένο πρόσφατα πρέπει να έχει ήδη ΥΔΕ. Αν είναι παλαιότερης κατασκευής τότε η ΥΔΕ θα πρέπει να γίνει νέα επιθεώρηση, εναρμόνιση με τις προδιαγραφές και έκδοση από αδειούχο ηλεκτρολόγο. Αφού γίνει η έκδοση της ΥΔΕ θα πρέπει να κατατεθεί επίσημα στο ΔΕΔΔΗΕ της περιοχής από τον ηλεκτρολόγο.
Κόστος για βεβαίωση ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ Airbnb)
Το κόστος έκδοσης της ΥΔΕ εξαρτάται συνήθως από τα τετραγωνικά του ακινήτου και αν είναι μονοφασική ή τριφασική εγκατάσταση. Ενδεικτικά περίπου 70-150€. Αν χρειάζεται να εγκαταστήσει ο ηλεκτρολόγος ρελέ διαροής τότε υπολόγιζε ακόμα 80-200€ για τα υλικά και την εργασία του.
Μην ξεχνάς ότι αν η ηλεκτρολογική εγκατάσταση δεν πληροί τις προδιαγραφές μπορεί να χρειαστεί να γίνει ακόμα και αλλαγή πίνακα στις πολύ παλιές οικίες.
Αν θέλεις να εκδώσεις δωρεάν την ΥΔΕ (Αθήνα και Θεσσαλονίκη) και παράλληλα να εξοικονομήσεις στο λογαριασμό ρεύματος μπορείς να δηλώσεις τα στοιχεία σου παρακάτω. Υπάρχουν προσφορές από παρόχους ενέργειας που κατά καιρούς προσφέρουν δωρεάν έκδοση ΥΔΕ στην περίπτωση που έχει λήξει/ζητηθεί από το ΔΕΔΔΗ κατά την αλλαγή παρόχου.
Προδιαγραφές για πυροπροστασία
- Ανιχνευτές καπνού – κόστος 5-30€/ανιχνευτή: Οι ανιχνευτές καπνού πρέπει να τοποθετηθούν τουλάχιστον στην κουζίνα και στα υπνοδωμάτια. Είναι σχετικά φθηνοί και δουλεύουν με μπαταρίες. Οπότε μην ξεχάσεις να τους τεστάρεις συχνά και να αλλάζεις τη μπαταρία.
- Πυροσβεστήρας (κατασβεστικής ικανότητας 21Α-113Β-C) – κόστος 30-50€: να είναι φορητός ξηρής σκόνης ή βάσης νερού, τουλάχιστον έξι (6) κιλών, ανά 100 τ.μ. μικτής επιφάνειας. Μην ξεχάσεις ότι πρέπει να γίνεται τακτική αναγόμωση του πυροσβεστήρα (συνήθως ανά 5 χρόνια) με κόστος περίπου 40€
- Σήμανση εξόδου/Φωτισμός ασφαλείας – κόστος 10-40€/φωτιστικό: το ακίνητο Αirbnb θα πρέπει να διαθέτει φωτιστικό ασφαλείας σε όλες τις εξόδους του καθώς και σήμανση διαφυγής.
Πώς να λάβεις δωρεάν τον ανιχνευτή καπνού από την Airbnb;
Η Airbnb τρέχει ένα πρόγραμμα στο οποίο διαθέτει δωρεάν ένα ανιχνευτή καπνού ανά οικοδεσπότη. Το ζητάς μέσα από το λογαριασμό που έχεις στην Airbnb – για τα βήματα και περισσότερα δες εδώ.
Προδιαγραφές για απεντόμωση/μυοκτονία και άλλες προδιαγραφές
Θα χρειαστείς πιστοποιητικό από αδειοδοτημένη εταιρεία για απεντόμωση και μυοκτονία. Το πιστοποιητικό θα πρέπει να είναι σε ισχύ τη στιγμή του ελέγχου, οπότε θα πρέπει να ανανεώνεται ανά τακτά χρονικά διαστήματα.
Δεν υπάρχει προϋπόθεση ελάχιστης/μέγιστης διάρκειας του πιστοποιητικού απεντόμωσης/μυοκτονίας. Αυτό ισχύει από τις ανάγκες του ακινήτου σου και τις συνθήκες που ενδέχεται να προσελκύσουν παράσιτα (π.χ. υγρασία, αποθήκευση, κλειστοί χώροι).
Το κόστος για απεντόμωση και μυοκτονία εξαρταται από το μέγεθος και τις ανάγκες του ακινήτου. Μία ενδεικτική τιμή είναι τα 40-60€.
Πρώτες βοήθειες και λίστα τηλεφώνων έκτακτης ανάγκης
Αγόρασε ένα κουτί πρώτων βοηθειών (συνήθως κόστους 20€ – 60€) και τοποθέτησέ το σε εμφανές σημείο του καταλύματος.
Το φαρμακείο πρώτων βοηθειών θα πρέπει να φέρει επιγραφή στα ελληνικά και αγγλικά «ΠΡΩΤΕΣ ΒΟΗΘΕΙΕΣ / FIRST AID KIT» και το περιεχόμενό του θα περιλαμβάνει κατ’ελάχιστο τα κάτωθι:
- Οξυζενέ μπουκαλάκι τουλάχιστον 50 cc
- Διάλυμα ιωδιούχου ποβιδόνης 10%, 1 φιαλίδιο τουλάχιστον 30 ml
- Αποστειρωμένα επιθέματα Γάζας 5 τεμαχίων διαφορετικού μεγέθους
- 1 κουτί Λευκοπλάστ υφασμάτινο, λευκό, πλάτους τουλάχιστον 3εκ.
- 1 ελαστικό επίδεσμο
- 1 αυτοκόλλητη ταινία στερέωσης επιδέσμων
- Πιεστικό αιμοστατικός επίδεσμος 2 τεμαχίων διαφορετικού μεγέθους
- 2 φακελάκια υδρογέλης εγκαυμάτων
- 4 σετ γάντια Latex με πούδρα μη αποστειρωμένα
- 1 Στικ αμμωνίας για μετά το τσίμπημα
Στο ακίνητο θα πρέπει να υπάρχει κατάλογος με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης τουλάχιστον γραμμένα στα ελληνικά κα αγγλικά. Αυτά τα τηλέφωνα πρέπει να είναι εύκολα προσβάσιμα και ευκρινή, ώστε οι επισκέπτες να μπορούν να τα βρουν άμεσα σε περίπτωση ανάγκης. Ενδεικτικά:
- Ευρωπαϊκός Αριθμός Κλήσης Έκτακτης Ανάγκης / European Emergency Service Line: 112
- Άμεση Δράση / Hellenic Police: 100
- Πυροσβεστική / Hellenic Fire Service: 199
- ΕΚΑΒ-Ασθενοφόρο / Medical Emergency Service-Ambulance: 166
- Κέντρο Δηλητηριάσεων / Poison Centre: +30 210 7793777
- Λιμενικό / Hellenic Coast Guard: 108
- Εθνική Τηλεφωνική Γραμμή SOS / National Child Protection Helpline: 1056
- Νοσοκομείο / Nearest Hospital: (Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)
- Ταξί / Taxi Service: (Συμπλήρωσε τοπικό τηλέφωνο)
Τι κόστος έχει η εφαρμογή των νέων μέτρων για τη βραχυχρόνια;
Το συνολικό κόστος για να τηρήσεις τις νέες προδιαγραφές στη βραχυχρόνια χωρίζεται σε ένα αρχικό κόστος για το 1ο χρόνο και σε κόστος ετήσιας συντήρησης. Για παράδειγμα, για ένα κατάλυμα bnb με 2 υπνοδωμάτια που πληρεί ήδη τις τεχνικές προδιαγραφές χρήσης, φωτισμού και αερισμού:
- Αρχικό κόστος συμμόρφωσης και 1ος χρόνος: Περίπου 600€ συν (αν χρειάζεται) το κόστος αγοράς/εγκατάστασης κλιματιστικού(ων)
- Μέσο ετήσιο κόστος συντήρησης: 200-250€/έτος
Έλεγχοι σε Airbnb από 1/10/2025 — όλα όσα πρέπει να ξέρεις
Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι στα καταλύματα Airbnb/Booking
Οι έλεγχοι θα πραγματοποιούνται από μικτά κλιμάκια του Υπουργείου Τουρισμού και της ΑΑΔΕ. Οι επιθεωρητές θα έχουν μαζί τους υπηρεσιακή ταυτότητα και γραπτή εντολή. Θα επισκέπτονται το ακίνητο, θα κάνουν αυτοψία στους χώρους και θα ζητούν να δουν τον «φάκελο συμμόρφωσης» σου (δηλαδή όλα τα απαραίτητα πιστοποιητικά και έγγραφα).
Τι θα ελεγχθεί
Στην πράξη, θα κοιτάξουν:
- Καταχώρηση στο Μητρώο ΑΑΔΕ (ΑΜΑ εμφανές σε πλατφόρμα, δηλώσεις εισοδημάτων).
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης σε ισχύ.
- Πιστοποιητικά ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ, ρελέ διαρροής), απεντόμωσης, πυρασφάλειας.
- Τεχνικά στοιχεία: φυσικό φωτισμό, αερισμό, κλιματισμό/θέρμανση, ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες.
- Υγειονομικά & πρώτες βοήθειες: κιτ πρώτων βοηθειών, οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης.
Πότε θα γίνονται οι έλεγχοι και με ποια προειδοποίηση
Οι έλεγχοι ξεκινούν από 1 Οκτωβρίου 2025. Οι ιδιοκτήτες θα λαμβάνουν έγγραφη ειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημέρες πριν την επίσκεψη. Αυτό σου δίνει χρόνο να προετοιμάσεις τον φάκελο σου και να διορθώσεις μικρές παραλείψεις.
Πρόστιμα στη βραχυχρόνια σε περίπτωση μη συμμόρφωσης
- Μη συνεργασία (π.χ. άρνηση εισόδου): πρόστιμο τουλάχιστον 5.000 €.
- Πρώτη παράβαση συμμόρφωσης (π.χ. έλλειψη πιστοποιητικού ή απουσία RCD): πρόστιμο 5.000 €.
- Υποτροπή εντός 12 μηνών: το πρόστιμο διπλασιάζεται (π.χ. 10.000 €).
- Επαναλαμβανόμενες παραβάσεις: το πρόστιμο μπορεί να τετραπλασιαστεί (μέχρι και 20.000 €).
Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης θα έχεις 15 ημέρες να διορθώσεις ότι χρειάζεται.
Συχνές ερωτήσεις για τα νέα μέτρα Airbnb από 1.10.2025
Ο νόμος 5170/2025 (ΦΕΚ Α΄ 6) θεσπίζει τα νέα μέτρα για Airbnb και βραχυχρόνιες μισθώσεις. Οι προδιαγραφές για Airbnb γίνονται υποχρεωτικές από 1 Οκτωβρίου 2025, με απαιτήσεις για ασφάλεια, τεχνικά χαρακτηριστικά και υποχρεωτική ασφάλεια αστικής ευθύνης.
Οι βασικές προυποθεσεις σπιτιου Airbnb 2025 περιλαμβάνουν: ακίνητο κύριας χρήσης, ελάχιστο ύψος χώρων 2,5 μ., φυσικό φωτισμό και αερισμό στα υπνοδωμάτια με θέρμανση και ψύξη, ηλεκτρολογικό πιστοποιητικό (ΥΔΕ) και ρελέ διαρροής, ανιχνευτές καπνού και πυροσβεστήρες, πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας, καθώς και κουτί πρώτων βοηθειών με οδηγίες έκτακτης ανάγκης.
Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων,σύμφωνα με την παρ. 95 του άρθρου 2 του ν. 4067/2012 (Α΄ 79), είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία.
Το συνολικό κόστος για τις νέες προδιαγραφές στη βραχυχρόνια χωρίζεται σε αρχικό κόστος “συμμόρφωσης” και σε κόστος ετήσιας συντήρησης. Για παράδειγμα, για ένα κατάλυμα Airbnb με 2 υπνοδωμάτια το αρχικό κόστος συμόρφωσης και 1ος χρόνος υπολογίζεται περίπου στα 600€ συν (αν χρειάζεται) το κόστος αγοράς/εγκατάστασης κλιματιστικού(ων). Το μέσο ετήσιο κόστος συντήρησης υπολογίζεται στα 200-250€/έτος.
Τα νέα μέτρα για Airbnb 2025 δεν είναι προαιρετικά. Η έλλειψη ασφάλειας αστικής ευθύνης Airbnb, πιστοποιητικών ή εξοπλισμού ασφαλείας μπορεί να κοστίσει ακριβά, ξεκινώντας από 5.000 € για την πρώτη παράβαση ή άρνηση εισόδου, 10.000 € για υποτροπή και φτάνει στις 20.000 € αν συνεχιστεί η μη συμμόρφωση.
Αν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί τον έλεγχο ή δεν επιτρέψει την είσοδο των αρμόδιων ελεγκτών στο ακίνητο, επιβάλλεται άμεσα πρόστιμο τουλάχιστον 5.000 €. Σε περίπτωση επανάληψης της άρνησης μέσα στο ίδιο έτος, το πρόστιμο μπορεί να διπλασιαστεί και να φτάσει έως 10.000 €.
Η ασφάλεια αστικής ευθύνης για Airbnb και άλλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι υποχρεωτική και καλύπτει την αποδεδειγμένη ευθύνη του ιδιοκτήτη σε περίπτωση ατυχήματος ή ζημιάς που συμβεί σε ενοίκους ή επισκέπτες του ακινήτου. Αφορά επιπλωμένες κατοικίες που διατίθενται μέσω Airbnb ή αντίστοιχων πλατφορμών και προστατεύει τον οικοδεσπότη από οικονομικές αξιώσεις τρίτων για σωματική βλάβη (τραυματισμό ή θάνατο) ή υλικές ζημιές κατά τη διάρκεια της διαμονής.
Το κόστος της ασφάλειας αστικής ευθύνης ξεκινά από 50€/έτος και ανεβαίνει ανάλογα τα ανώτατα ποσά αποζημίωσης και για επιπλέον προαιρετικές καλύψεις. Πάτα εδώ για να πάρεις προσφορές για αστική ευθύνη βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η Υπεύθυνη Δήλωση Εγκαταστάτη Ηλεκτρολόγου (Υ.Δ.Ε.) είναι το πιστοποιητικό που αποδεικνύει ότι η ηλεκτρολογική εγκατάσταση του ακινήτου είναι ασφαλής και σύμφωνη με τον κανονισμό. Για τα Airbnb και τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, η Υ.Δ.Ε. αποτελεί υποχρεωτική προϋπόθεση. Εκδίδεται από αδειούχο ηλεκτρολόγο μετά από έλεγχο της εγκατάστασης, μετρήσεις και έλεγχο λειτουργίας ρελέ διαρροής, και έχει ισχύ συνήθως 14 χρόνια.
Το κόστος έκδοσης της ΥΔΕ εξαρτάται συνήθως από τα τετραγωνικά του ακινήτου και αν είναι μονοφασική ή τριφασική εγκατάσταση. Ενδεικτικά περίπου 70-150€. Αν χρειάζεται να εγκαταστήσει ο ηλεκτρολόγος ρελέ διαροής τότε υπολόγιζε ακόμα 80-200€ για τα υλικά και την εργασία του. Δες εδώ πως να το βγάλεις δωρεάν υπό προϋποθέσεις.
Η Airbnb τρέχει ένα πρόγραμμα στο οποίο διαθέτει δωρεάν ένα ανιχνευτή καπνού ανά οικοδεσπότη. Το ζητάς μέσα από το λογαριασμό που έχεις στην Airbnb – για τα βήματα και περισσότερα δες εδώ.
